宅建 2023 権利関係 #25【賃貸借②】

賃借権の譲渡と転貸の違いがやっとわかりました。というか、忘れていました。

賃借権を譲渡すると、賃貸人Aと旧貸借人B（譲渡人）との関係は終了し、賃貸人Aと新賃借人C（譲受人）との関係が新たにスタートする。

一方、転貸の場合は、賃貸人Aと賃貸人B（譲渡人）との関係は維持されたまま、賃貸人B（転貸人）と新賃借人C（転借人）との関係がスタートする。AとBの関係は維持されているので、Bが家賃を支払わない債務不履行の場合、Aは直接Cの家賃を請求できる。CはBの債務を限度として、Aに直接賃料を支払うこ義務がある。賃料は、AB間の賃料と、BC間の賃料の少ない方を限度とする。このとき、CがBに賃料を前払いしていても、Aには対抗できず、全額を支払わなければいけない。

賃貸人の承諾を得ずに無断譲渡、転貸することは禁止されており、そうした場合は、賃貸人は原則として契約を解除できる。ただし、賃貸人に対する背信的行為（信頼を失うこと）が認められなければ、契約は解除できない。

転貸の場合は、Bの債務不履行の場合は、Cを一方的に追い出すことができる（CはAに対抗できない）。AB間で合意解除した場合は、Cを追い出すことはできない。Bの賃料不払いを理由に、賃貸借契約を解除する場合は、AはBに催告するだけでよく、Cには催告する必要もなく、代わって賃料を支払う機会を与える必要もない。合意解除でも、解除当時にAがBに対する債務不履行による解除権を有していれば、Cを追い出せる。

以上は民法のルールであり、実際は借地借家法で守られているので、このような事態は起きないことに注意。


今日は夜からずっと雨。秋の長雨のような雰囲気です。今朝は5時起きで勉強開始。あたりは真っ暗でした。試験まであと11日。仕事は忙しいですが、スキマ時間を使って、細かい数字を覚えていかないと間に合いません。一方、基本的な知識の確認も重要です。やるべきことがたくさんありすぎて大変です。






追記：今朝はあこ課長の動画で借地借家法も復習しました。このあとは過去問を解いて知識を定着させる作業をします。

その後は1週間かけて、抵当権や国税、三大書面、8種制限、土地区画整理法、宅地造成等規制法、連帯保証、連帯債務、相殺、物上代位、法定地上権も復習する予定です。